综合实力十强之争=房企核心武器的对抗

发布时间:2020-08-18 19:14热度()我要投稿
导读:对于十强房企而言,公司无论是深耕或者全国化都已取得了实质性的进展,在这样的情况下,公司需要培育自己的核心能力。因此,本文我们将以核心能力为主题,一探房企冲击综合实力十强的
对于十强房企而言,公司无论是深耕或者全国化都已取得了实质性的进展,在这样的情况下,公司需要培育自己的核心能力。因此,本文我们将以“核心能力”为主题,一探房企冲击综合实力十强的能力,其中包括龙湖、世茂和招商蛇口。 龙湖集团的核心能力之一 ——深耕 龙湖集团的成功与其多年来坚持的城市深耕战略密不可分,如

对于十强房企而言,公司无论是深耕或者全国化都已取得了实质性的进展,在这样的情况下,公司需要培育自己的核心能力。因此,本文我们将以“核心能力”为主题,一探房企冲击综合实力十强的能力,其中包括龙湖世茂招商蛇口

龙湖集团的核心能力之一 ——深耕

龙湖集团的成功与其多年来坚持的城市深耕战略密不可分,如今来看,其深耕策略已取得显著成效:

第一、业绩贡献城市不断增加,单城市产能稳中上行,百亿城市数量不断突破。城市深耕彰显了企业在布局上的稳健步伐。2010年共有10座城市实现业绩贡献,其中北京单城市销售金额近100亿元,为99亿元,重庆超80亿元;2011年重庆单城市销售金额达99.45亿元,距离100亿元仅毫厘之差,2012年至2014年重庆的销售金额均超100亿元,2016年(准)百亿城市数量达3个,分别为北京136亿元,重庆92亿元,杭州90亿元。2017年,已有6座城市销售金额超过或接近100亿元,其中杭州销售业绩超231亿元,重庆、北京的销售金额近200亿元,成都销售金额131亿元,济南销售金额118亿元,青岛接近100亿,为96亿元。2018年重庆、北京销售业绩均超过200亿元,济南、杭州接近200亿元,成都、青岛超100亿,宁波接近100亿元。2019年,6座城市业绩超百亿,杭州、南京销售业绩均超150亿元,重庆、成都、沈阳、武汉四城业绩超百亿,宁波、长沙销售业绩近百亿。

第二、城市销售业绩贡献稳定,未出现城市业绩贡献断裂情况。除昆明在实现业绩贡献后的第五年,也即在2017年的业绩贡献为零外,龙湖集团布局的其他城市中,只要城市实现了业绩贡献,则其业绩贡献都具有一定的持续性,未出现某一年份单一城市未贡献业绩的情况。

总而言之,龙湖销售金额的增长一方面是公司在2015年下半年融资环境放宽的情况下,转变投资策略,加大投资积极性,为公司销售金额增长储备充裕的土地资源;另一方面公司积极拓展二三线城市,并加大深耕力度,进一步帮助公司实现销售规模的攀升

招商蛇口的核心能力之一 ——融资优势

招商蛇口的“前港-中区-后城”发展模式已经成为公司的IP,从长期来看能为公司带来持续稳定的业绩增长。关于公司的核心能力之一不能忽视的就是其国企身份,这就意味着即使行业融资环境收紧,但对公司来说,仍具有较强的融资便利和较低的资金成本,以供后续的开发。

根据公司2015年来融资情况来看,招商蛇口的融资成本始终没有超过5%,尤其是自2018年来,行业融资环境不断收紧,公司资金成本虽有小幅上升,但仍低于大部分房企。因此,低廉的资金成本就是招商蛇口最重要的竞争力,公司也积极发挥这一优势,在不断创新和优化债务品种的同时,控制资金成本,而且在融资环境全面收紧的政策环境下,公司的这一优势将会更加明显。2019年,公司先后分两次完成56亿元公司债券的发行,发行利率最低为3.58%;完成三次超短期融资券的滚动发行,发行利率最低为2.8%,发行成本均为同期同行业市场最低利率。

根据公司2020年发债情况来看,招商蛇口发债主要包括中期票据和短期融资券,其中公司中期票据的资金成本最高仅有3.3%,而短期融资券最高融资成本也不过2.65%,充分彰显了公司在融资方面的便利性。另外行业融资环境仍在不断收紧的情况下,公司掌握的融资优势将是众多房企不可企及的核心武器。

世茂集团的核心能力之一 ——资金运营能力

2019年,世茂集团销售金额2600.7亿元,完成全年销售目标的124%,时隔多年后,公司重回行业前十。同时,从公司拿地力度来看,世茂投资速度加快,尤其是在收并购领域频频出手,大手笔收购泰禾集团、粤泰股份、万通地产以及明发集团等公司项目股权,而最无法让众人忽视的是公司并购福晟。那么支撑世茂能够如此大手笔在市场上纵横捭阖的原因是什么呢,我们认为是公司的资金运营能力,或者说就是资金实力。

货币资金规模来看,自2017年来,公司货币资金连年保持较高的增速,在2019年达到596.2亿元,同比增长20.3%,主要原因是:第一,企业销售业绩稳健增长的同时,回款额也大幅增加。2019年世茂集团销售回款额高达1950亿元,较2018年增长42%。第二,企业具有较强的外部融资能力。

具体体现为三点:首先,企业融资渠道广既有境内公开市场,又有40家境外战略合作机构;其次,企业融资成本较低,2019年集团融资成本降低0.2个百分点至5.6%;最后,企业融资额度充足,截至2019年末,企业具有143亿未提境内债券额度,10.4亿美金未提境外银团额度,500亿总授信额度等。

现金流充裕也使企业具有较强的偿债能力。2019年世茂集团现金短债比为1.62倍,短债偿债压力较小;净负债率为59.7%,连续八年维持在60%以下。

总的来说,当房企发展到一定规模后,深耕和扩张都已经成为企业必备的能力,如果要实现质的提升,培育企业的核心能力必不可少。龙湖集团、招商蛇口和世茂集团常年在销售榜十强左右变动,且均有各自的核心能力,而这正是公司冲击综合实力十强的关键所在,但最终谁能进入综合实力十强还要拭目以待!

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