中国恒大:“高增长、降负债”平衡术

发布时间:2020-09-18 13:32热度()我要投稿
导读:分拆物业上市降负债 作者 | 徐准 出品 | 焦点财经 “高增长、稳规模、降负债”是恒大在年初转变的发展战略,许家印彼时在业绩会上宣布:“用最大的决心、最大的力度,一定要把负
分拆物业上市“降负债”

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

“高增长、稳规模、降负债”是恒大在年初转变的发展战略,许家印彼时在业绩会上宣布:“用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来”。

在过去房地产行业的黄金年代,规模曾是恒大发展的核心,在这样的发展战略下,恒大已一跃成为了中国房地产企业的龙头。

而如今在整个房地产行业都在降速换挡,规模房企竞争加剧,叠加年初疫情影响的背景下,战略转型是恒大的必行之策。

8月31日,中国恒大交出了新发展战略后的第一份答卷。上半年,公司实现销售回款3120亿,同比增长67%;营业收入2666亿,核心净利润193亿,现金余额2046亿,各项指标均创历史新高。

线上营销革命下的“高增长”

据介绍,新战略中的“高增长”就是要实现销售高速增长;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

年初的疫情“黑天鹅“下,销售下行,售楼处停摆,为销售的高速增长铺路,恒大在营销模式上谋求创新,自2月起,率先实施“网上卖房”的线上营销革命,通过“最低价购房”、“无理由退房”、“一房一价”等多重购房优惠,打通了“线上+线下”营销闭环。

恒大由此实现了一季度业绩逆势增长:销售额大增23%,销售回款大增55%,刷新了一季度销售及回款最高历史纪录。

集团总裁夏海钧在中期业绩发布会上表示,公司在地方销售方面仍将努力保持头部优势,力保今年实现8000亿合约销售。多元化方面的布局也仍在加快推进。

恒大上半年实现销售3488亿,同比增长24%,成为TOP5阵营中唯一实现销售大幅增长的房企。至此,恒大在上半年已完成全年6500亿销售目标54%。

两万亿土储货值“稳规模”

据统计,恒大目前拥有约2万亿货值的优质土储,正是它“稳规模”的底气所在。上半年,集团抓住了疫情期间的机遇,共计购得住宅土地储备111幅,并就现有19个项目进一步购买周边土地,新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米,平均成本人民币2455元╱平方米。新项目主要分布于北京、广州、深圳、成都、重庆等一二线及三线城市。

截至2020年6月30日,恒大住宅土地储备项目817个,分布于中国229个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总规划建筑面积2.4亿平方米,土地储备原值为人民币5094亿元。

集团拥有旧改项目104个,其中位于深圳的有55个,大湾区的有12个,这批优质的旧改项目,也将成为恒大未来销售和利润增长的基础和保障。

对于下半年,恒大地产集团副总裁赖立新在业绩会上表示,下半年将严控拿地,确保土地储备的负增长,聚焦一二线城市以及高增长的三线城市。上半年一手竞拍的土地溢价率都控制在10%左右,净利润原则上达到10%以上,下半年项目重点在城市更新和特色小镇。

他表示:“特色小镇围绕着一二线城市为主,因为特色小镇需要投入文化旅游配套,在利润测算要求上,要求在住宅部分净利润能够覆盖配套的投入,在扣除公建配套之后,净利润要在8%以上。”

分拆物业上市“降负债”

上市以来,恒大业绩实现跨越式增长,各项核心指标实现了数十倍的增长,然而其负债仍处于行业偏高水平。所以“降负债“也是恒大的新战略核心要义之一。

在8月31日召开的业绩会上,公司总裁夏海钧表态称,在未来三年,每年要将有息负债总额减少1500亿元,合共4500亿元。

在营销措施及强劲回款的带动下,截至6月底,恒大的有息负债较3月末减少了约400亿元。恒大上半年资产负债率为86.24%。截至上半年,恒大持有现金1407.5亿元(不含受限制现金),其短债比为0.26。

此外,夏海钧称,恒大物业引入战投预计可降低净负债率19个百分点。他表示“恒大近一两年开始研究如何把物业部分的价值最大化,上市工作快的话今年就能完成。恒大的物管是目前中国房地产最大的,在恒大下面还有很多好的分拆物业可以带来收益,下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市,释放更大的价值。”

8月13日,中国恒大发布公告称,为物业管理业务引入包括中信资本、农银国际、光大控股、红杉资本、腾讯控股、云峰基金等14名战略投资者,合计持股数量约280.61万股,占总股本比例约28.061%,对应总代价为235亿港元。

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